《六安城区住宅小区地下停车位（库）销售登记管理暂行办法》文字解读

一、制定背景

近年来，随着群众生活水平的不断提高，汽车保有量也持续增长，中心城区车辆管理成了小区物业管理的一个难点。经调查，我市大部分小区配建有地下停车场，但由于地下车位不能办理不动产登记证等问题，加之管理不到位，造成小区居民不愿购买地下车位，小区地下停车场（库）的使用率不高，直接导致小区车辆乱停乱放，小区周边道路和内部道路变成了公共停车场，严重影响市容市貌和创城工作。

二、依据      

《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该条款明确了地下停车位（库）可以通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。《不动产登记暂行条例》第五条规定“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（二）房屋等建筑物、构筑物所有权”，地下停车位（库）是建筑物的一种，可以进行不动产登记。

三、制定意义

一是完善政策体系，保障业主的权益。当前，由于销售登记办法不明确，我市住宅小区地下停车位基本上是采取以租代售的模式进行收费，开发企业为了收回成本，推行长租模式，按照车位的出售价格收取租金，造成业主花了买车位的钱，却得不到车位的产权，业主意见比较大。《暂行办法》出台以后，能够为购买车位的群众办理不动产权证书，保障群众的合法权益。

二是理顺产权关系，规范房地产市场。地下车位作为小区配套设施的一部分，关系到我市房地产市场的健康发展，开发企业持有大量的车位，形成重资产，不利于企业的发展和运营。同时，地下车位的产权不明晰，造成许多业主不敢买、不能停，对小区的物业管理的规范产生了一定程度的影响。《暂行办法》的出台，可以规范地下停车位的销售、登记行为，促进房地产市场平稳健康发展。

三是规范物业管理，化解捆绑销售问题。少数开发企业为尽快收回资金，在群众购房时，通过出售或长租地下停车位的方式进行捆绑销售，还有少数开发企业通过购买地下停车位降低首付比例等方式违规销售地下停车位，造成广大购房户投诉不断，扰乱房地产市场秩序。《暂行办法》的出台，明确了车位现售的要求，将商品房和车位的销售时点错开，有效防范了捆绑销售的问题，能够化解矛盾。

四、研判和起草过程 

按照市五届人大三次会议2号议案的要求，结合叶露中市长和孙军副市长在市政协委员接待日信息专报上的批示要求，市住建局牵头，原市国土局、规划局、法制办、房管局等单位组成调研组，先后赴青岛市和合肥市进行了专题调研，拟草了《六安城区住宅小区地下停车位（库）销售登记管理暂行办法》，并征求了各县区政府、市直相关单位和部分房地产开发企业的意见。2020年6月，市住建局委托中证房地产评估造价集团有限公司对出台实施《六安城区住宅小区地下停车位（库）销售登记管理暂行办法》进行了社会稳定风险评估，评估结论为“低风险”。2020年8月27日，孙军副市长主持召开专题会议，研究讨论《六安城区住宅小区地下停车位（库）销售登记管理暂行办法》，并要求公开征集公众意见后，以市住建局、自然资源局、发改委、市场监管局4部门联合发文实施。2020年9月1日-10月1日，市住建局公开征集意见，在综合各方面意见后修改形成此稿。                                           

五、工作目标

通过出台《暂行办法》，填补我市地下停车位销售登记制度空白，理顺地下车位销售登记流程，进一步规范地下车位销售登记及物业管理，保障业主合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

六、重点内容

一是明确了适用范围。第二条规定：本办法适用于六安城区内建设单位以出让方式取得土地使用权的住宅小区地下停车位（库）。法律、法规、规章对国防、人民防空、防灾、文物保护、矿产资源等情形的地下空间开发利用另有规定的，从其规定。第三条规定：本办法所称住宅小区地下停车位（库），是指在国有建设用地上建设的住宅小区地下空间，规划用于停放机动车，具有独立空间、能明确划分车位、未计入公摊的地下停车位（库），不包含机械停车位和人防工程。

二是明确了销售条件。地下车位实行现售模式，第六条规定：住宅小区地下停车位（库）实行现售制度，在办理综合查验后，方可对外销售。销售时要依据实测报告建立车位销售表，并进行网签销售备案。

三是明确了租购并举的要求。第八条规定：建设单位应当充分发挥小区地下停车位（库）的使用功能，对尚未销售或附赠的地下停车位（库），应当公开，业主要求承租的，建设单位不得拒绝或变相拒绝。

四是明确了办证条件。第九条规定：销售或附赠的地下停车位（库）需签订合同，缴纳相关税费后办理产权登记手续，取得不动产权证书。

五是明确了购买群体、数量和条件。第十条规定：地下停车位（库）原则上只能在本小区业主之间进行转让，不得向本小区业主以外的其他单位或个人转让。第十三条规定： 地下停车位（库）在办理首次登记12个月后，尚有地下停车位（库）未租售的，可以向有需求的业主出售第二个停车位，出售之前必须在小区主出入口、车库出入口等小区显著位置进行售前公示，公示期为1个月。当需求量大于供给量时，应采取公开摇号的方式出售。每户最多只能购买（含租赁）2个地下停车位（库）。第十四条规定：建设单位与购房人解除商品房买卖合同时，应同时解除所退房源对应的车位买卖合同。

六是明确了遗留问题的解决办法。第十六条规定：建设单位与业主签订地下停车位（库）长期租赁合同的（租期加附赠期限与土地出让年限一致），可将租赁合同变更为买卖合同后办理登记手续，开发企业不得再次收取费用。开发企业已清算注销的，经公告无权利人主张的，可依据转让（赠予）协议或经备案的长期租赁合同办理登记手续。

七、保障措施

明确分工，各负其责，稳妥推进地下停车位（库）销售登记工作。自然资源部门负责住宅小区地下停车位（库）建设的规划审批和规划验收工作；负责住宅小区地下停车位（库）登记发证工作。发改部门负责住宅小区地下停车位（库）的价格备案工作。市场监管部门负责住宅小区地下停车位（库）销售行为的监管工作。住建部门负责住宅小区地下停车位（库）的销售、备案管理工作。