不动产“绿色登记”的六安探索

为贯彻落实国务院印发的《关于加快建立健全绿色低碳循环发展经济体系的指导意见》文件精神，在不动产登记领域如何实现“绿色登记”，成为值得不动产登记人深思的问题。安徽省六安市不动产登记中心（以下简称“六安登记中心”）通过多年的实践探索，形成了自己的“绿色登记”体系。

探索“绿色登记”渠道

无纸化办公节能减排。为进一步做好便民利民服务，自2018年8月起，六安登记中心不再收取办事群众各类复印件，所需要件均采取高拍仪、扫描仪等设备拍照留存。“数字化”转型“智能审核”。为切实提高不动产登记办事效率，助力政府“数字化”转型，六安登记中心通过业务、技术和数据融合，构建数据共享、业务协同的不动产登记“智慧服务”平台，实现开发企业线上申请业务受理即审核。不动产登记由传统人工审核向智能审核转变，有效缩短业务办理时限，实现即时登簿。

适用《民法典》降低成本。为减少抵押物在流转过程中产生的风险，本着“合法规范、便民利企”的服务理念，在税务部门和登记中心各科室的通力协作下，登记人员可以办理企业抵押期间不动产转移登记及抵押权变更登记的业务，进一步优化了营商环境。《民法典》实施后，六安登记中心根据规定，受让人、抵押人（转让人）共同申请即可办理转移登记，在保障抵押权人权益的同时，减少了企业和群众的资金成本和时间成本，降低了金融风险，满足了企业和群众在抵押状态下盘活不动产价值的流动性。

服务点延伸便民利企。六安登记中心有效利用“互联网+不动产登记”的模式，在中介机构和社区设立便民服务点，延伸了登记服务半径，群众可在便民服务点办理不动产登记、缴税、资金托管、公证、转户、出证、抵押等业务以及相关登记信息查询事项，实现了全程“零跑腿”。优化“不动产+水电气”联动过户方式，由原先的线下“一窗人工帮办”方式升级为如今的线上数据共享“一窗办理联动过户”，真正实现了不动产登记与水电气过户联办“一件事”。在公证处设立便民登记服务点，借助公证处法律人才的优势，办理不动产继承登记业务和跨省、境外授权登记业务。

高频类登记联办惠民。为进一步优化营商环境，深化税收征管改革、推进不动产登记便利化，六安登记中心继“掌上”办理预告登记、变更登记、遗失补办、换证登记等业务后，又率先推出“掌上”办理新购商品房转移登记、存量房转移登记等多项涉税类不动产登记联办业务，从而实现高频类登记业务与纳税“掌上办”“一码办”。

登记减环节提质增效。六安登记中心进一步压减登记环节，如按揭贷款购房人在开发企业办理首次登记后，凭有效身份证件（委托代办的须提供委托书）、购房合同（能引用电子合同的不收取纸质材料），缴纳税费后即可办理，不再调取抵押权预告登记证明。此举减少了抵押权预告登记证明调取环节和金融机构调档环节，提升了办事效率。

树立“绿色登记”理念

与时俱进优化登记流程。随着城镇化发展不断推进，不动产登记业务量与日俱增。六安登记中心积极与拆迁主管部门联系，对于已处于拆迁“红线”范围内的房屋逐一进行筛查。对已设立抵押登记的，告知抵押权人及时关注房屋状况，与抵押人或者房屋所有权人实时沟通，使得拆迁补偿款及时偿还债务；对准备设立抵押权的，提醒并告知抵押权人不予办理抵押登记的原因，最大限度消除误解，保护双方当事人的合法权益；对房屋灭失的，及时办理注销登记。办理抵押登记时，六安登记中心就不再要求抵押人提供《房地产价格评估报告书》，这一规定直接降低了企业成本，获得了企业的一致好评。

线上申请实现权利保障。购房者与开发商签订购房合同后，经过网签备案，购房者与银行签订借款抵押合同，六安登记中心利用购房者提供的3个合同及其他要件即可办理不动产预告登记和预抵押登记。目前已实现线上申请、网上备案、网上审核、自动获取电子证照，达到“一次不用跑”的目标。

有的放矢解决“急难愁盼”难题。六安登记中心每年召开业务座谈会，了解金融机构诉求，及时解决疑难问题，确保做到规范管理、动态监控、及时沟通、加强协作。通过优化“互联网+不动产登记”业务登记流程、压缩登记时限、拓宽登记范围，为金融机构盘活不动产资源、促进经济发展保驾护航。老客户在结清贷款后即可在便民服务点办理抵押权注销登记，中心接到注销登记申请后，及时审核并记载登记簿，完善登记手续，做到“一次不用跑”。所有在便民服务点受理的抵押登记业务，由中心专人定期上门收取纸质档案，并制作成电子档案归档管理。

疫情防控不忘提升登记质效。疫情防控特殊时期，六安登记中心不忘“为民服务”的理念，预告登记业务实现“跨省通办”，申请人可在“皖事通”App（手机软件）首页搜索“不动产”，选择“不动产登记网上服务”“六安市不动产掌上服务”，然后选择办理城市、业务类型，系统检索申请人及合同备案信息，通过人脸识别进行身份认证，并在网上签名、提交申请。登记中心后台登记人员收到申请后即可网上受理、审核、登簿，购房人足不出户便可申请不动产登记。

营商环境跑出“六安速度”。优化营商环境、加快登记服务只有进行时，没有终止符。2022年6月，项目企业在签订土地出让合同当天，在六安登记中心统筹组织下，仅用6.5个小时就完成了不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的办理。“拿地即开工”举措把企业的“等地期”变为办件的“加速期”，确保事项办理环环相扣、及时跟进、及时移交、按时出证。通过政企双方通力合作，为项目开工按下“快捷键”。

搭起“绿色登记”桥梁

金融机构提出，抵押权注销登记后与重新设立抵押权登记过程中存在一定的空档期，这会导致抵押权处于“悬空”状态，存在一定的风险。对此，为提升不动产抵押登记业务质效，六安登记中心采取了以下解决方案。

压缩时限保障合法权益。若客户需要办理续贷手续的，金融机构在便民服务点办理抵押权注销登记后，便民服务点工作人员重新设立不动产抵押登记，登记机构及时审核并提交登簿。还有很多金融机构开展无还本续贷业务，往往会存在抵押“悬空”风险，小微企业申请此业务往往涉及抵押物解押和重新设立抵押权登记。一般情况下，不动产登记机构需要金融机构出具上一笔贷款的结清证明及抵押权注销登记申请，办理完抵押权注销登记后，再根据新的合同重新办理抵押登记，这就需要一定时间，在此期间原抵押权已经灭失，债权处于“悬空”状态，可能会出现抵押物被查封情况，这会造成金融机构丧失抵押物优先受偿权的现象。在处理此类情况时就需要不动产登记机构加强与金融机构的联系，尽量压缩办理时限，做到及时办结，最大限度地做到“无缝衔接”，减少抵押权的“落空”时间，从而保障抵押权人的合法权益。

形式多样解决实际问题。针对抵押权“空档期”问题，六安登记中心还采取办理顺位抵押和抵押权变更登记两种方式保障抵押权人合法权益。

一是办理顺位抵押登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第67条规定：“同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的，从其规定办理登记。”面对债权未结清的情况下，对对应的抵押物办理顺位抵押登记，顺位抵押登记办理完毕登簿后注销首次抵押登记，顺位抵押上升为第一顺位抵押登记。有的金融机构认为，抵押物剩余价值不足以覆盖其新的债权，不愿意办理顺位抵押。《民法典》实施后，原《担保法》中不得办理超值抵押的限制也随之废止，登记机构不对“是否超值抵押”进行审查。六安登记中心根据双方“办理顺位抵押时权利价值”的约定办理抵押登记，从而消除了金融机构的顾虑。

二是办理抵押权变更登记。债务人无法及时还款而债务履行期限已到期或即将到期，金融机构通过与债务人签订《展期协议》，对还款期限进行延长，用最低的成本达到保障债务安全的目的。六安登记中心通过填写抵押权变更登记申请书，针对被担保的主债权数额、债务履行期限等内容发生变更事项进行说明，由双方共同申请办理抵押权变更登记，从而使得金融机构债权得到充分保障，债务人也获得延期还款的时间。

随着我国法治体系的不断健全，六安登记中心将与时俱进，提高自己的政治站位，自觉践行“双碳”之诺，更好地为不动产“绿色登记”做出更大贡献。